La situació excepcional que estem vivint arran de la propagació global del virus COVID-19 ha portat el govern central a la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març.

Una de les mesures adoptades per aquesta norma és la suspensió de l’obertura al públic dels establiments dedicats a les activitats de comerç minorista, restauració, culturals, esportives i d’oci. L’Ordre del Ministeri de Sanitat 257/2020, de 19 de març, amplia la restricció als establiments d’allotjament turístic.

L’obligació de tancament suposa, doncs, per als establiments afectats, la paralització completa de l’activitat econòmica i, amb això, la impossibilitat d’obtenir nous ingressos amb els quals afrontar regularment els seus compromisos econòmics.

Un d’aquests compromisos és, per a moltes empreses i particulars, el pagament de la renda dels contractes d’arrendament que tenen concertats. Davant d’això, cal preguntar-se quina és la incidència d’aquesta situació excepcional en les obligacions de pagament derivades d’aquests contractes.

D’entrada, en defecte de previsió específica en el contracte (atesa l’excepcionalitat de la situació, difícilment s’haurà contemplat), la regla general és la subsistència dels pactes assolits al contracte d’arrendament (pacta sunt servanda, els pactes es mantenen) de manera que l’arrendatari segueix obligat a pagar la renda convinguda en el contracte.

A més, és un criteri jurisprudencial consolidat que, amb caràcter general, la força major no eximeix de complir les obligacions pecuniàries, doncs la prestació d’entregar una quantitat de diners molt rarament serà impossible de complir.

Però, sens perjudici d’això, junt amb el pacta sunt servanda, els tribunals han configurat un altre principi que expressen també en llatí: rebus sic stantibus, que, traduït literalment, significa “(mentre) es mantinguin així les coses”. Aquesta fórmula expressa que el consentiment prestat inicialment al contracte ve determinat per les circumstàncies que existien en el moment de la seva celebració, de manera que un canvi sobrevingut i radicalment imprevisible d’aquelles circumstàncies, que faci impossible o extremadament onerós per una de les parts el compliment d’allò convingut, pot justificar una revisió o modificació d’aquelles condicions inicials, per tal d’adaptar-les al nou escenari i restaurar així l’equilibri entre les parts.

Entenem que la situació derivada del COVID-19 pot reunir tots els requisits que exigeix la jurisprudència per a l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus, però hem d’advertir que això no significa que sigui d’aplicació lliure o unilateral de l’arrendatari. La clàusula no autoritza l’arrendatari a deixar de pagar la renda o a reduir-la a voluntat, sinó que li ofereix un argument, de caràcter excepcional i d’aplicació restrictiva, per a sol·licitar a l’arrendador una adaptació de les condicions del contracte (reducció de renda, condonació, fraccionament, ajornament…) a les extraordinàries circumstàncies que concorren i a l’afectació que aquestes provoquen a l’arrendatari.

Per això, el nostre consell, si som arrendataris, és que, abans d’adoptar cap mesura unilateral, intentem assolir un acord amb l’arrendador, tot proposant una reducció o ajornament de la renda, un fraccionament, o altres mesures que ens permetin complir raonablement o fins a cert punt, la nostra obligació de pagament.

En cas que aquest acord no sigui possible, podem invocar la clàusula rebus sic stantibus, però, com hem dit, no té un contingut concret, ni atribueix facultats o drets ben determinats a l’arrendatari que aquest pugui arrogar-se per si sol; és una declaració genèrica de la possibilitat que es mitigui el rigor del contracte en cas d’un canvi extraordinari i imprevist de les circumstàncies, de manera que qualsevol desacord en la seva aplicació, que les parts no resolguin convencionalment, conduiria inevitablement a haver-lo de dirimir judicialment, fet que demoraria la solució molt més enllà de la fi de la situació que es vol resoldre i, per a la majoria de contractes, seria una mesura desproporcionada en atenció a l’import de les rendes o quantitats que es discuteixen.

Si som arrendadors també hem de valorar la conveniència d’anticipar-nos a un previsible impagament unilateral de l’arrendatari proposant-li l’adaptació del contracte, amb l’objecte de poder ajustar les nostres obligacions fiscals a les rendes efectivament percebudes i reduir les despeses derivades d’un impagament (reclamacions extrajudicials, comissions bancàries per devolució de rebuts…).

Alhora, com a arrendadors, caldrà que qualsevol acord de suspensió, reducció o exempció de renda el documentem per escrit (mitjançant un annex, una addenda o un acord de novació del contracte original d’arrendament) com a mitjà per acreditar davant de l’administració tributària el canvi en les condicions i, doncs, en la meritació de l’IVA i les retencions a compte a què estigui subjecte el contracte.

CONCLUSIÓ:

La declaració d’estat d’alarma i les ordres de tancament d’establiments acordades no són una causa de força major que exoneri l’arrendatari de l’obligació de pagament de la renda convinguda en el contracte.

Aconsellem encarar les dificultats de compliment del contracte amb una negociació honesta entre les parts que permeti una reducció de renda o una flexibilització de les condicions de pagament, de manera que ni arrendador ni arrendatari hagin d’assumir en exclusiva els perjudicis derivats de l’excepcional situació que afecta el contracte.