Como ya avanzamos en nuestro blog (aquí y aquí), la introducción del llamado «valor de referencia catastral» por la Ley 11/2021 anticipaba subidas muy importantes en las liquidaciones de los impuestos sobre sucesiones y donaciones (ISD), transmisiones patrimoniales (ITPADJ) y patrimonio (IP); la publicación, el pasado 14 de octubre, de los módulos de valor medio de la vivienda representativa, como primera fase de la fijación de dicho valor de referencia, confirma las perspectivas apuntadas.

El módulo es el valor medio asignado al producto inmobiliario representativo de zonas del territorio determinadas[1], basándose en el precio de las compraventas efectivamente realizadas ante notario. Sobre este módulo se calculará el valor de referencia individual de cada inmueble teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre el inmueble concreto y el representativo de la zona que determina el módulo. Para asegurar que el valor de referencia no supere el valor real de mercado, se aplicará un factor de minoración del 0,9.

Este valor de referencia de la finca concreta, que se publicará anualmente, será el valor mínimo a declarar en los hechos imponibles de los impuestos mencionados, por lo que, salvo que las partes pacten un precio superior, el nuevo valor de referencia constituirá la base imponible de las transmisiones a título oneroso y gratuito de bienes inmuebles y en las operaciones sujetas a la modalidad de AJD que hasta ahora tributaban sobre el «valor real» de las fincas.

Respecto del IP, el valor de referencia sólo determinará la base imponible cuando aquel valor se haya aplicado a la adquisición del inmueble. Es decir, que el valor de referencia no afectará el patrimonio preexistente a efectos del IP.

¿En qué me afecta este cambio?

En las transmisiones de inmuebles que se hagan a título oneroso por un precio de mercado (la mayoría de las compraventas, por ejemplo) el valor de referencia no afectará a la tributación, ya que ésta tomará de base el valor declarado por las partes (que, como hemos dicho, si es un precio de mercado, debe ser siempre superior al valor de referencia por la aplicación del coeficiente de minoración de 0,9); pero para todos los demás supuestos de sujeción a los tributos afectados (ISD, ITPAJD e IP), la aplicación del valor de referencia supondrá, en general, un importante aumento de la base imponible y, por tanto, de la tributación, que se estima en torno al 80% de la tributación actual.

Así, todas las transmisiones lucrativas (donaciones y sucesiones), por las que hasta ahora era un criterio generalmente seguro la declaración según el valor catastral incrementado con la aplicación del coeficiente multiplicador para municipios señalado por la Agencia Tributaria de Cataluña, ahora se verán fiscalmente encarecidas por la aplicación del nuevo sistema.

Lo mismo sucede con las operaciones sujetas a la cuota gradual de AJD cuya base imponible está constituida por el valor de los bienes a que afectan (disolución de condominio, división horizontal y sus modificaciones, segregaciones, divisiones, agregaciones, agrupaciones, desvinculación de anexos…).

Según la Dirección General del Catastro, los valores de referencia estarán disponibles a partir del 1 de enero de 2022, y desde que nuestros inmuebles tengan establecido su valor de referencia, este será ya el que deberá tomarse como importe mínimo para la liquidación de los impuestos que hemos mencionado. Por ello, la inminente aplicación de este nuevo concepto aconseja anticipar antes de final de año aquellas operaciones que puedan verse afectadas sustancialmente.

Cabe mencionar, sin embargo, que el valor de referencia no afecta en nada al valor catastral ni a la función determinativa de la base imponible que tiene este valor en impuestos como el de bienes inmuebles.

[1] El Catastro fija ámbitos territoriales homogéneos (por las características de los inmuebles que comprenden) y define un producto inmobiliario representativo de aquel ámbito, al que le corresponde el precio medio de las compraventas realizadas en el ámbito durante el año en que se realiza la valoración.

 

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