El DOGC publicó, el pasado 23 de mayo, el Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobado por el Gobierno catalán con el propósito de limitar el incremento de precios de los alquileres en las zonas de fuerte demanda.

El primer paso del procedimiento previsto por el decreto es la declaración de un municipio, o de parte de este, como área con mercado de vivienda tenso, es decir, con riesgo de escasez de vivienda accesible. Este riesgo se manifiesta en una serie de indicios tales como el incremento de precio de los alquileres, la proporción del coste del alquiler en el presupuesto familiar o la proporción de viviendas vacantes.

Esta declaración, que tendrá una duración máxima de 5 años (sin perjuicio de acortarse o prorrogarse), corresponde al Departament de Territori i Sostenibilitat, salvo en la ciudad de Barcelona, ​​donde será competente el pleno del Ayuntamiento.

El efecto de la declaración es que el precio de alquiler de las viviendas incluidas en el área no podrá superar el 10% del precio de referencia, que es el que fijan las partes dentro de los márgenes expresados ​​por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, elaborado a partir del registro de fianzas del Incasòl y expresado en €/m2, con un margen inferior y uno superior. Así, la discrecionalidad de las partes se extiende a todo el rango de precio comprendido entre estos márgenes con el exceso del 10% que permite el decreto. En caso de que la vivienda tenga características especiales (como piscina, jardines o vistas excepcionales) se permite superar el margen superior del índice en un 5% adicional, llegando al 15% en total.

Asimismo, para las viviendas de nueva construcción o enteramente rehabilitadas, se permite, durante los 5 años siguientes a la finalización de la obra, que la renta supere en un 20% el precio de referencia. Además, en estos casos se establece una moratoria de 3 años en la aplicación del decreto ley.

Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la norma se seguirán rigiendo por la legislación anterior, pero si se modifica la duración o la renta con posterioridad a la declaración de área con mercado de vivienda tenso, deberá aplicarse lo establecido en la nueva norma. En cambio, si se trata de prórrogas legales, o convencionales ya previstas inicialmente en el contrato originario, no se aplicará la limitación de renta.

El decreto ley incluye también un par de obligaciones formales: primera, la aplicación del índice, cuando proceda, se informará en las ofertas de arrendamientos de vivienda; y segunda, al contrato de arrendamiento se debe adjuntar el documento oficial que informa del índice aplicable.

Por último, el decreto ley dispone que el Gobierno debe presentar al Parlamento, en un plazo de 6 meses, un proyecto de ley del contrato de arrendamiento de fincas urbanas el cual, según la memoria preliminar ya aprobada, y entre otras medidas, situará la duración mínima de los contratos entre los 6 y los 10 años, suprimirá la posibilidad de renuncia de los derechos de tanteo y retracto, y obligará a documentar con fotografías o vídeo el estado del piso en el momento de la celebración del contrato.

Al igual que ocurrió con los Reales Decretos en materia de alquiler aprobados hace unos meses por el gobierno español, este decreto ley es plenamente vigente desde su publicación el 24 de mayo pasado, pero debe convalidarse por el Parlamento dentro del plazo de 30 días, por lo que aún podría ser derogado en las próximas semanas.

En todo caso, la nueva norma se añade a los recientes vaivenes de la LAU, complicando aún más el panorama actual del alquiler y haciendo imprescindible, antes de celebrar un nuevo contrato o modificar uno vigente, un conocimiento minucioso y perfectamente actualizado tanto de la normativa estatal como de la autonómica.