Existe toda una serie de cláusulas que es habitual encontrarlas en los contratos de arrendamiento de vivienda, pero que en realidad, de conformidad con la legalidad vigente, tendrían que ser consideradas nulas puesto que actúan en perjuicio del cliente. Podemos resumirlas en las siguientes:

  1. Duración del contrato. Los artículos 9 y 10 de la LAU establecen un plazo mínimo de 3 años, y una prórroga legal de un año. Por lo tanto, cualquier pacto que establezca un plazo de tiempo inferior a este será considerado nulo.
    El arrendador puede evitar la prórroga legal de un año si avisa al arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato con un mes de antelación, pero el plazo inicial de tres años es de obligado cumplimiento por el arrendador.
  2. Desistimiento voluntario del arrendatario. No serán legales las cláusulas que impidan la renuncia voluntaria por parte del arrendatario, o que pretendan una indemnización por este motivo superior a la legalmente establecida.
    Por lo tanto, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento de vivienda en cualquier momento una vez transcurridos seis meses de vigencia, siempre que avise con un mes de antelación, y la indemnización máxima a favor del arrendador será de un mes de renta por cada año de vigencia que reste para cumplir.
  3. Gastos de comunidad. El artículo 20 de la LAU permite repercutir los gastos del edificio al arrendatario, siempre que así se pacte expresamente en el contrato y se determine el importe anual de estos gastos a la fecha de suscripción del contrato.
  4. Obras de conservación. Son nulas aquellas cláusulas que establecen la obligación del arrendatario de hacerse cargo de las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

 

Derecho de tanteo y retracto. Si el arrendamiento es al 6 de junio de 2013, el pacto de renuncia sólo es válido cuando la duración pactada por el arrendamiento es superior a cinco años.
En los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, se puede pactar libremente la renuncia del arrendatario de estos derechos, si bien en caso de venta, el arrendador le tendrá que comunicar esta con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa

Hay determinadas cláusulas que, a pesar del que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, sí serían válidas si se incorporan a los contratos de arrendamiento de vivienda:

  1. Cesión o subarrendamiento. La LAU establece que estas acciones no son posibles sin la autorización por escrito del arrendador, pero incluir una cláusula en el contrato que lo establezca, será válida puesto que supondría un beneficio para el arrendatario.
  2. Obras de conservación. La Ley indica que el arrendatario no puede realizar ninguna obra sin permiso del arrendador, pero como en el caso anterior, si en el contrato se incluye una cláusula que autorice estas obras, esta será válida.
  3. Fianza. A pesar de que el artículo 36 de la LAU establece la obligación de abonar, como mínimo, una mensualidad de renta en concepto de fianza, el arrendador puede renunciar a la misma, con independencia de las obligaciones administrativas que este pueda tener, como su depósito en los organismos oficiales que correspondan. No obstante, la falta de pago de esta cantidad no será causa de resolución de contrato de arrendamiento.

 

Por lo tanto, al mismo tiempo de o firmar un contrato de arrendamiento, es recomendable asesorarse sobre las cláusulas que se pretenden incorporar al mismo, y sobre su posible nulidad.