El pasado día 19 de diciembre entraba en vigor el Real Decreto-ley 24/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que pretende dinamizar el arrendamiento destinado a vivienda bajo la premisa de reforzar la posición contractual del arrendatario y aumentar la oferta de vivienda en alquiler.

El decreto hace una modificación de aspectos puntuales de la Ley de Arrendamientos Urbanos con unos cambios formalmente pequeños, pero de fuerte impacto material por el régimen del contrato.

La principal novedad afecta a la duración mínima del contrato. La norma introduce por primera vez la distinción de régimen según que el arrendador sea persona física o jurídica. Para las primeras, recupera el plazo mínimo de 5 años que fijaba la reforma liberalizadora de 2013; mientras que para las segundas se incrementa hasta los siete años. De este modo, los contratos celebrados por un plazo inferior podrán prorrogarse a instancias del arrendatario hasta los cinco o hasta los siete años, dependiendo de si el propietario es persona natural o moral respectivamente.

En consonancia con este incremento también se eleva, de uno a tres la duración de la prórroga legal tácita, sin distinción, en este caso, entre particulares y empresas. Así una vez vencido el contrato y cumplido el plazo mínimo de cinco o siete años, si ninguna de las partes se pronuncia en contrario, el contrato se prorroga por tres años más; prórrogas que se irán sucediendo por una duración igual mientras no se produzca la denuncia del contrato por cualquiera de las partes.

En materia de gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, se atribuyen al arrendador que sea persona jurídica, salvo que los servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

El decreto-ley también introduce la posibilidad de que la legislación sobre vivienda (de competencia autonómica) pueda establecer un derecho de adquisición preferente a favor del organismo público que designe en aquellos casos en que queda excluido el derecho de adquisición del arrendatario: cuando un propietario venda todos sus viviendas o locales en un mismo edificio, o que se vendan, conjuntamente por varios vendedores, tos las viviendas o locales que integran un edificio.

Por último, la reforma limita la garantía adicional a la fianza en aquellos contratos que no excedan la duración mínima. Así ahora, aparte de la mensualidad de renta en concepto de fianza legal obligatoria, las partes no podrán pactar una garantía adicional (en forma de depósito, aval bancario o cualquier otra) por un importe superior a dos mensualidades de renta.

Cabe decir que, a pesar del doble propósito enunciado en la exposición de motivos, si bien es fácil captar el afán de la reforma para fortalecer la posición del arrendatario de viviendas, se hace muy difícil vislumbrar alguna medida de estímulo por los arrendadores, especialmente si son personas jurídicas. Parece que el decreto confía el aumento de la oferta de vivienda de alquiler, no en el sector privado, sino en el público, y por ello mediante la Disposición adicional única encomienda al Ministerio de Fomento la creación de políticas de dinamización de la oferta de vivienda de alquiler mediante fórmulas públicas o de colaboración público-privada.

Por último, la reforma afecta también el procedimiento conocido popularmente como “desahucio exprés”, acuñado apenas hace medio año. Con la misma inspiración protectora del arrendatario el decreto-ley introduce la posibilidad de suspensión del procedimiento por un máximo de un mes, o dos si el demandante es persona jurídica, en los casos que la administración competente aprecie indicios de vulnerabilidad en los demandados. Esta modificación, o parte de contravenir el espíritu de rapidez y economía que impulsó la anterior reforma en la materia, introduce una penalización más para los arrendadores persona jurídica, cuyo tratamiento con el conjunto de la reforma podríamos calificar de poco menos que hostil.

Finalmente, a nivel tributario, se declara al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de los contratos de alquiler de viviendas, que hasta ahora había que ingresar el arrendatario. Asimismo, se establecen las condiciones para que un inmueble pueda calificarse como vivienda desocupada a efectos de aplicar en el futuro recargos a la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.