El Parlament de Catalunya ha aprovat la Llei 11/2020, de 18 de setembre, que pretén posar fi a l’escalada experimentada en els preus dels lloguers d’habitatge en els últims anys (escalada que la pròpia llei xifra en un increment del 30% els darrers 5 anys).

 A quins contractes s’aplica la norma?

La norma s’aplica als contractes d’arrendament d’habitatge destinat a residència permanent de l’arrendatari, i que estigui situat en aquells municipis (o part d’ells) declarats com a àrea amb mercat d’habitatge tens.

Els contractes que ja estiguin en vigor quan comença a regir la nova norma  només hi quedaran subjectes si se n’amplia amb posterioritat la durada o se’n modifica la renda.

Què és una àrea amb mercat d’habitatge tens?

El primer pas del procediment previst per la llei és la declaració d’un municipi o d’una part d’aquest com a àrea amb mercat d’habitatge tens, és a dir, amb risc d’escassetat d’habitatge a preu assequible. Aquest risc es manifesta per l’increment de preu dels lloguers i per la proporció que el cost del lloguer a la zona representa en el pressupost personal o familiar.

Aquesta declaració, que tindrà una durada màxima de 5 anys (sens perjudici d’escurçar-se o prorrogar-se), correspon al Departament de Territori i Sostenibilitat, llevat de a la ciutat de Barcelona o la seva àrea metropolitana, on n’és competent el ple de l’Ajuntament i el ple del Consell Metropolità, respectivament.

De manera transitòria (durant el termini d’un any) la llei declara com a àrees amb mercat d’habitatge tens 60 municipis catalans, entre els que destaquem les quatre capitals de província, els de l’àrea metropolitana de  Barcelona, i, de la província de Girona, també Blanes, Figueres, Olot, Palafrugell, Sant Feliu de Guíxols i Salt.

Com afecta aquesta declaració als contractes?

El preu inicial de lloguer dels habitatges inclosos en una àrea de mercat d’habitatge tens queda subjecta a una doble limitació:

  1. No podrà superar el preu de referència fixat per a habitatges anàlegs en el mateix entorn urbà, i
  2. No podrà superar la renda del darrer contracte d’arrendament, sempre que aquest s’hagi celebrat dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la llei.

Com a excepció, en el cas d’arrendadors quins ingressos (inclosa la renda del lloguer) no superin en 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC), només es veurà limitat pel preu del lloguer anterior, però no pel preu de referència

Atès que l’IRSC pel 2020 es fixa en 569,12 euros mensuals, aquesta excepció suposa que els arrendadors quina unitat familiar ingressi mensualment (renda del lloguer inclosa) 1.422,80 euros o menys, podrà celebrar un contracte a un preu superior que el de referència, sempre que no sobrepassi el d’un contracte anterior que hagi estat vigent dins dels 5 anys previs a l’entrada en vigor de la llei.

Ara bé, aquesta excepció no és aplicable si els ingressos de l’arrendatari són iguals o inferiors a 3,5 vegades l’IRSC (1.991,92 euros mensuals).

Com es determina el preu de referència?

El preu de referència és, en general, l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, elaborat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya a partir del registre de fiances de l’Incasòl i expressat en €/m2. Aquest índex consta de l’índex pròpiament dit, i d’un marge inferior i un de superior.

El preu de referència pot superar l’índex de referència en dos casos:

  1. En el cas que en el darrer any l’arrendador hagi executat obres que millorin l’habitabilitat, la seguretat, el confort o l’eficiència energètica de l’habitatge. L’increment del preu de referència s’ha de basar en el capital invertit en la millora segons les regles de la LAU, i no pot excedir l’índex de referència en més d’un 20%.
  2. En el cas que les parts acordin un preu fins un 5% superior a l’índex quan l’habitatge arrendat reuneixi tres o més de les circumstàncies següents: ascensor, aparcament, mobiliari, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries compartides (jardí, terrassa), piscina comunitària o equipaments anàlegs, servei de consergeria o vistes especials.

Respecte dels habitatges nous o que siguin resultat d’una gran rehabilitació, la llei no els és aplicable fins passats tres anys de la seva entrada en vigor, i quan els sigui aplicable, la renda pactada a l’inici del contracte no pot superar el marge superior de l’índex de referència.

Es pot augmentar la renda durant la vigència del contracte?

Durant la vigència del contracte la renda es pot actualitzar anualment segons el que pactin les parts, sense que aquesta actualització pugui suposar en cap cas un increment de la renda superior a l’IPC interanual.

Així mateix, si es fan obres de millora un cop vençut el termini legal mínim de durada del contracte, es poden incloure els increments previstos per aquests casos en la legislació vigent (amb el mateix límit d’increment del 20%).

Quines obligacions formals tinc a l’hora de redactar el contracte?

Els contractes d’arrendament subjectes al règim de la llei hauran d’anar acompanyats del document oficial que acredita l’índex aplicable a la data de formalització del contracte, especificant-hi els marges inferior i superior.

El contracte ha de consignar l’import de la renda resultant d’aplicar l’índex de referència (en €/m2) a la superfície útil de l’habitatge.

En cas que l’habitatge reuneixi les condicions que autoritzen a augmentar el preu de referència en un 5% (ascensor, piscina, vistes…), cal també fer constar en el contracte quines són aquestes circumstàncies, i adjuntar-hi els documents acreditatius de la seva existència.

L’aplicació de l’índex, quan escaigui, s’ha d’informar en les ofertes d’arrendaments d’habitatge, així com també, si correspon, l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament

Em poden sancionar per incomplir aquestes limitacions?

Sí, les sancions per l’incompliment de les obligacions que imposa la llei van dels 3.000 als 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

El marcat caràcter tècnic de la llei, junt amb les obligacions formals que imposa i les rigoroses sancions que preveu pel seu incompliment fa que sigui molt aconsellable rebre un assessorament ben qualificat abans de celebrar qualsevol nou contracte de lloguer d’habitatge o de modificar els termes d’un contracte ja vigent.