La situación excepcional que estamos viviendo a raíz de la propagación global del virus COVID-19 ha llevado al gobierno central a la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Una de las medidas adoptadas por esta norma es la suspensión de la apertura al público de los establecimientos dedicados a las actividades de comercio minorista, restauración, culturales, deportivas y de ocio. La Orden del Ministerio de Sanidad 257/2020, de 19 de marzo, amplía la restricción a los establecimientos de alojamiento turístico.

La obligación de cierre supone, pues, para los establecimientos afectados, la paralización completa de la actividad económica y, con ello, la imposibilidad de obtener nuevos ingresos con los que afrontar regularmente sus compromisos económicos.

Uno de estos compromisos es, para muchas empresas y particulares, el pago de la renta de los contratos de arrendamiento que tienen concertados. Ante esto, cabe preguntarse cuál es la incidencia de esta situación excepcional en las obligaciones de pago derivadas de estos contratos.

De principio, en defecto de previsión específica en el contrato (dada la excepcionalidad de la situación, difícilmente se habrá contemplado), la regla general es la subsistencia de los pactos alcanzados en el contrato de arrendamiento (pacta sunt servanda, los pactos se mantienen) de modo que el arrendatario sigue obligado a pagar la renta convenida en el contrato.

Además, es un criterio jurisprudencial consolidado que, con carácter general, la fuerza mayor no exime de cumplir las obligaciones pecuniarias, pues la prestación de entregar una cantidad de dinero muy raramente será imposible de cumplir.

Pero, sin perjuicio de ello, junto con el pacta sunt servanda, los tribunales han configurado otro principio que expresan también en latín: rebus sic stantibus, que, traducido literalmente, significa «(mientras) se mantengan así las cosas». Esta fórmula expresa que el consentimiento inicialmente prestado al contrato viene determinado por las circunstancias que existían en el momento de su celebración, por lo que un cambio sobrevenido y radicalmente imprevisible de aquellas circunstancias, que haga imposible o extremadamente oneroso para una de las partes el cumplimiento de lo convenido, puede justificar una revisión o modificación de aquellas condiciones iniciales, con el fin de adaptarlas al nuevo escenario y restaurar así el equilibrio entre las partes.

Entendemos que la situación derivada del COVID-19 puede reunir todos los requisitos que exige la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pero debemos advertir que esto no significa que sea de aplicación libre o unilateral del arrendatario. La cláusula no autoriza al arrendatario a dejar de pagar la renta o reducirla a voluntad, sino que le ofrece un argumento, de carácter excepcional y de aplicación restrictiva, para solicitar al arrendador una adaptación de las condiciones del contrato (reducción de renta, condonación, fraccionamiento, aplazamiento…) a las extraordinarias circunstancias que concurren y a la afectación que estas provocan al arrendatario.

Por ello, nuestro consejo, si somos arrendatarios, es que, antes de adoptar ninguna medida unilateral, intentemos alcanzar un acuerdo con el arrendador, proponiendo una reducción o aplazamiento de la renta, un fraccionamiento, u otras medidas que nos permitan cumplir, razonablemente o hasta cierto punto, nuestra obligación de pago.

En caso de que este acuerdo no sea posible, podemos invocar la cláusula rebus sic stantibus, pero, como hemos dicho, no tiene un contenido concreto, ni atribuye facultades o derechos bien determinados al arrendatario que éste pueda arrogarse por sí solo; es una declaración genérica de la posibilidad de que se mitigue el rigor del contrato en caso de un cambio extraordinario e imprevisto de las circunstancias, por lo que cualquier desacuerdo en su aplicación que las partes no resuelvan convencionalmente conduciría inevitablemente a haberlo de dirimir judicialmente, lo cual demoraría la solución mucho más allá de la presencia de la circunstancia excepcional que se pretende resolver y, para la mayoría de contratos sería una medida desproporcionada en atención al importe de las rentas o cantidades que se discuten.

Si somos arrendadores también debemos valorar la conveniencia de anticiparnos a un previsible impago unilateral del arrendatario proponiéndole la adaptación del contrato, con el objeto de poder ajustar nuestras obligaciones fiscales a las rentas efectivamente percibidas y reducir los gastos derivados de un impago (reclamaciones extrajudiciales, comisiones bancarias por devolución de recibos…).

Asimismo, como arrendadores, será necesario que cualquier acuerdo de suspensión, reducción o exención de renta lo documentemos por escrito (mediante un anexo, una adenda o un acuerdo de novación del contrato original de arrendamiento) como medio para acreditar ante la administración tributaria el cambio en las condiciones y, pues, en el devengo del IVA y las retenciones a cuenta a que esté sujeto el contrato.

CONCLUSIÓN:

La declaración del estado de alarma y las órdenes de cierre de establecimientos acordadas no son una causa de fuerza mayor que exonere el arrendatario de la obligación de pago de la renta convenida en el contrato.

Aconsejamos encarar las dificultades de cumplimiento del contrato con una negociación honesta entre las partes que permita una reducción de la renta o una flexibilización de las condiciones de su pago, de manera que ni arrendador ni arrendatario deban asumir en exclusiva los perjuicios derivados de la excepcional situación que afecta al contrato.