A principios de este mes de marzo ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, del 1 de marzo, que representa el segundo intento consecutivo del gobierno español de introducir aquellas medidas que, a su entender, la tutela del derecho constitucional a la vivienda exigía con urgencia.

Tras la esperpéntica situación vivida con el Real Decreto Ley 21/2018, que gozó de 35 escasos días de vigencia (y a pesar de ello, regirá toda la duración de los arrendamientos celebrados dentro de ese periodo), el gobierno va a la repesca con un paquete de medidas básicamente idénticas a las derogadas, pero con una concesión añadida con el fin de asegurarse -o eso espera- el soporte de Unidos Podemos que permita convalidar la norma. Y es que este grupo parlamentario rechazó el decreto ley anterior porque no incluía un sistema de control de rendas en los contratos de arrendamiento, que ahora, aunque sea nominalmente, sí que se contempla.

Así, las principales innovaciones del nuevo decreto ley 7/2019 en materia de arrendamiento son las siguientes:

  1. Se excluyen del ámbito de la ley los alquileres de viviendas de más de 300 m2 o en los que la renta inicial anual supere en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, también en cómputo anual.
  2. Hay que decir que también quedan fuera de la ley los arrendamientos turísticos. Esto no es propiamente una novedad, pero sí que lo es la forma, ciertamente poco acertada, con que ahora la ley lo expresa.
  3. Se suprime la necesidad de que los arrendamientos se inscriban en el Registro de la Propiedad para tener efectos respecto de tercero durante el periodo de duración mínimo establecido.
  4. Se incrementa esta duración mínima volviendo a la distinción de régimen según que el arrendador sea persona física, en cuyo caso la duración mínima será de 5 años, o jurídica, donde se eleva hasta los 7.
  5. En materia de prórroga legal sí se aparta del Decreto Ley 21/2018, volviendo al régimen anterior a 2013 y estableciendo que, si transcurrido el plazo mínimo ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
  6. Lo que sí es una primicia de esta reforma es la diversidad en el plazo de preaviso. Así, el arrendador que quiera dar por terminado el contrato a finales del plazo mínimo, si es persona física, deberá avisarlo con dos meses de anticipación a la fecha de finalización, mientras que, si es persona jurídica, será necesario que se avance 4 meses a esa fecha.
  7. En caso de que el arrendador necesite utilizar para él la vivienda arrendada sólo podrá resolver el contrato si la causa que determine esa necesidad se ha hecho constar expresamente en el mismo contrato.
  8. Se prohíbe pactar en el contrato que, transcurrido el plazo mínimo, no haya subrogación en caso de muerte del arrendatario, cuando las personas que puedan tener derecho a aquélla se encuentren en situación de vulnerabilidad o pueda afectar a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
  9. Se fija el IPC como tope de la actualización de renta.
  10. Se especifica que para que se pueda pactar entre las partes el incremento de renta para la realización de obras de mejora por el arrendador, estas obras deben exceder de la mera obligación de conservación de la vivienda.
  11. Como el decreto ley de 2018, se atribuye a los arrendadores persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
  12. Se vuelve también al derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en caso de que se vendan conjuntamente la totalidad de viviendas o locales propiedad del mismo arrendador, o que se vendan conjuntamente por diferentes arrendadores a un mismo comprador, la totalidad de viviendas y locales de un edificio.
  13. Se limita el importe de la garantía adicional a la fianza legal, que no podrá ser superior a dos mensualidades de renta.
  14. En el ámbito fiscal, ya fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se introducen básicamente las mismas medidas que contenía el anterior decreto ley, es decir:
    1. Se establece la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
    2. Se fijan las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos de un recargo en el IBI.
    3. Además, se faculta a los ayuntamientos para establecer, mediante ordenanza fiscal, una bonificación en la cuota del impuesto de hasta el 95% para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Aparte de la reforma del régimen del arrendamiento, el decreto ley 7/2019 también reintroduce las medidas de su difunto predecesor en materia de intervención de los Servicios Sociales en el procedimiento de desahucio, y termina con la reserva legal por razón de la materia en procedimientos de arrendamiento que no versen sobre reclamación de cantidades al arrendatario o desahucio.

Finalmente, la concesión a Unidos Podemos que debe garantizar la convalidación de la norma es la previsión de que se elabore un Sistema de índices de referencia de precios de alquiler de viviendas que se debe utilizar para diseñar las políticas y programas públicos de vivienda.

No debemos olvidar, sin embargo, que todo este catálogo de novedades, a pesar de que ya es vigente desde el día siguiente a su publicación en el BOE, puede sufrir el mismo destino que la última reforma intentada por el gobierno del estado, pues el Congreso de los Diputados (ahora, con las Cortes disueltas, la Diputación Permanente) se tiene que pronunciar sobre su convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes a la publicación.

Esta incertidumbre se ve, además, agravada por las amenazas de algunos grupos parlamentarios de impugnar la constitucionalidad de una norma dictada para el ejecutivo a finales de la legislatura y que, por la disolución de las Cortes, no puede pasar por los trámites ordinarios de convalidación.

Es más, aunque el decreto ley se convalide, el Congreso puede pedir su tramitación como proyecto de ley que, en caso de aprobarse, incluiría sin duda importantes enmiendas propuestas por los diferentes grupos.

Todo ello sin olvidar que un posible cambio de polaridad del gobierno tras las elecciones generales del 28 de abril puede suponer un retorno a la redacción anterior, impulsada en 2013 por el Partido Popular. Y por si todo esto fuera poco, la Generalitat de Catalunya está trabajando en su propia normativa en materia de arrendamientos, con períodos de duración obligatoria de entre 6 y 10 años, y que desplazaría la regulación estatal dentro de nuestro territorio.

La combinación de todos estos factores compromete seriamente la seguridad jurídica en materia de arrendamiento de viviendas y hace más necesario que nunca contar con un buen asesoramiento jurídico antes de celebrar cualquier contrato de alquiler de vivienda que quede dentro del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos.