Tal com ja vàrem avançar al nostre blog (aquí i aquí), la introducció de l’anomenat “valor de referència cadastral” per la Llei 11/2021 anticipava pujades molt importants en les liquidacions dels impostos sobre successions i donacions (ISD), transmissions patrimonials (ITPADJ) i patrimoni (IP); la publicació, el passat 14 d’octubre, dels mòduls de valor mitjà de l’habitatge representatiu, com a primera fase de la fixació de l’esmentat valor de referència, confirma les perspectives apuntades.

El mòdul és el valor mitjà assignat al producte immobiliari representatiu de zones del territori determinades[1], basant-se en el preu de les compravendes efectivament realitzades davant de notari. Sobre aquest mòdul es calcularà el valor de referència individual de cada immoble tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre l’immoble concret i el representatiu de la zona que determina el mòdul. Per tal d’assegurar que el valor de referència no superi el valor real de mercat, s’hi aplicarà un factor de minoració del 0,9.

Aquest valor de referència de la finca concreta, que es publicarà anualment, serà el valor mínim a declarar en els fets imposables dels impostos esmentats, de manera que, llevat que les parts pactin un preu superior, el nou valor de referència constituirà la base imposable de les transmissions a títol onerós i gratuït de béns immobles i a les operacions subjectes a la modalitat d’AJD que fins ara tributaven sobre el “valor real” de les finques.

Respecte de l’IP, el valor de referència només determinarà la base imposable quan aquell valor s’hagi aplicat a l’adquisició de l’immoble. És a dir, que el valor de referència no afectarà el patrimoni preexistent als efectes de l’IP.

En què m’afecta aquest canvi?

En les transmissions d’immobles que es facin a títol onerós per un preu de mercat (la majoria de les compravendes, per exemple) el valor de referència no afectarà la tributació, ja que aquesta prendrà de base el valor declarat per les parts (que, com hem dit, si és un preu de mercat, ha de ser sempre superior al valor de referència per l’aplicació del coeficient de minoració de 0,9); però per tots els altres supòsits de subjecció als tributs afectats (ISD, ITPAJD i IP), l’aplicació del valor de referència suposarà, en general, un important augment de la base imposable i, doncs, de la tributació, que s’estima entorn del 80% de la tributació actual.

Així, totes les transmissions lucratives (donacions i successions), per les que fins ara era un criteri generalment segur la declaració segons el valor cadastral incrementat amb l’aplicació del coeficient multiplicador per municipis assenyalat per l’Agència Tributària de Catalunya, ara es veuran fiscalment encarides per l’aplicació del nou sistema.

El mateix succeeix amb les operacions subjectes a la quota gradual d’AJD quina base imposable està constituïda pel valor dels béns a què afecten (dissolució de condomini, divisió horitzontal i les seves modificacions, segregacions, divisions, agregacions, agrupacions, desvinculació d’annexos…).

Segons la Direcció General del Cadastre, els valors de referència estaran disponibles a partir de l’1 de gener de 2022, i des que els nostres immobles tinguin establert el seu valor de referència, aquest serà ja el que s’haurà de prendre com a import mínim per a la liquidació dels impostos que hem esmentat. Per això, la imminent aplicació d’aquest nou concepte aconsella anticipar a abans de final d’any aquelles operacions que es puguin veure afectades substancialment.

Cal esmentar, però, que el valor de referència no afecta en res el valor cadastral ni a la funció determinativa de la base imposable que té aquest valor en impostos com el de béns immobles.

 

[1] El Cadastre fixa àmbits territorials homogenis (per les característiques dels immobles que comprenen) i defineix un producte immobiliari representatiu d’aquell àmbit, al qual li correspon el preu mitjà de les compravendes realitzades en l’àmbit durant l’any que es fa la valoració.