Una de les novetats més significatives introduïdes per la recent Llei 11/2021 de lluita contra el frau, és la relativa a la introducció de l’anomenat “valor de referència”, com a criteri de valoració immobiliària a efectes de l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses i actes jurídics documentats (ITPAJD), impost sobre successions i donacions (ISD), impost sobre el patrimoni (IP), i valoració a efectes de transmissió d’accions i participacions d’empreses que posseeixen immobles en el seu balanç (article 314 de text refós de la Llei del mercat de valors).

Amb aquesta mesura es pretén superar l’elevada litigiositat que generen, d’una banda, les discrepàncies en les valoracions dels immobles, i de l’altra, la jurisprudència del Tribunal Suprem que exigeix ​​que les comprovacions de valor siguin motivades i singularitzades, carregant així de feina l’Administració.

Quin valor s’haurà de declarar, a efectes fiscals, pels immobles?

A partir d’ara, l’anomenat “valor de referència” és el valor mínim a declarar (en cas que el valor pactat sigui superior, serà aquest últim el que caldrà declarar) en els fets imposables dels esmentats impostos, tal com passava fins ara, en el cas de Catalunya, amb els coeficients multiplicadors del valor cadastral, però amb una diferència essencial: aquest valor vincularà les parts (el contribuent i l’administració), i la seva presumpció de validesa no es podrà trencar aportant taxacions alternatives, sinó només impugnant els mètodes que el Cadastre Immobiliari empri per al càlcul d’aquest valor (els criteris encara no estan aprovats).

Quines conseqüències té aquest canvi en la fiscalitat immobiliària?

És més que probable que d’aquesta requalificació de les bases imposables de les operacions immobiliàries se n’acabi desprenent una major tributació, especialment en l’impost sobre el patrimoni, tribut quina base imposable era, fins ara, el major entre el valor cadastral, el comprovat per l’administració a efectes d’altres tributs, i el d’adquisició dels immobles. Això podria arribar a generar nous obligats a presentar la declaració i incrementar la tributació dels que ja hi estan obligats.

En tot cas, els esmentats valors de referència seran públics, de manera que les parts podran tenir-ho en compte en les negociacions de les transaccions immobiliàries.

Quan entra en vigor aquest canvi?

Si bé la llei 11/2021 que va introduir aquest canvi ja està en vigor, no passa el mateix amb els valors de referència dels immobles, per la qual cosa, d’acord amb la pròpia llei, en absència d’aquests haurem atenir-nos al valor de mercat (que el Tribunal Suprem ha equiparat amb el valor real que preveu la legislació derogada), és a dir, se’ns remet subsidiària i transitòriament, a la legislació anterior.

Està previst que sigui al desembre de 2021 quan es facin públics els primers valors de referència, de manera que, previsiblement fins a aquesta data, el contribuent podrà seguir acollint-se als valors anteriors a la reforma per a liquidar els seus tributs.

Quina estratègia seguir?

En primer lloc, si el contribuent s’està plantejant realitzar alguna operació immobiliària que afecti els tributs esmentats, convindria plantejar-se’n el timing, ja que si el valor real (de mercat) que es desprèn del règim actual reflecteix raonablement bé el possible valor de l’operació, o pot ser desvirtuat a la baixa, per exemple, mitjançant alguna taxació, podria interessar formalitzar l’operació abans de l’entrada en vigor dels valors de referència, ja que aquests ens forçaran a assumir el valor que determini l’administració.

En segon lloc, un cop publicats els valors de referència, potser caldrà analitzar i posar en mans d’un especialista els mètodes de valoració emprats pel Cadastre, per si fos procedent impugnar-los a l’efecte de rebaixar la factura fiscal d’operacions futures, o simplement del mateix impost anual sobre el patrimoni.

Des de Grup Gestió posem a la vostra disposició el nostre equip d’experts multidisciplinaris, que us podrà assessorar en el procés de presa de decisions relacionades amb el que hem exposat.