Existeixen tota una sèrie de clàusules que és habitual trobar-les en els contractes d’arrendament d’habitatge, però que en realitat, de conformitat amb la legalitat vigent, haurien de ser considerades nul·les ja que actuen en perjudici del client. Podem resumir-les en les següents:

  1. Durada del contracte. Els articles 9 i 10 de la LAU estableixen un termini mínim de 3 anys, i una pròrroga legal d’un any. Per tant, qualsevol pacte que estableixi un termini de temps inferior a aquest serà considerat nul.

L’arrendador pot evitar la pròrroga legal d’un any si avisa a l’arrendatari de la seva voluntat de no renovar el contracte amb un mes d’antelació, però el termini inicial de tres anys és d’obligat compliment per l’arrendador.

  1. Desistiment voluntari de l’arrendatari. No seran legals les clàusules que impedeixin el desistiment voluntari per part de l’arrendatari, o que pretenguin una indemnització per aquest motiu superior a la legalment establerta.

Per tant, l’arrendatari pot desistir del contracte d’arrendament d’habitatge en qualsevol moment un cop transcorreguts sis mesos de vigència, sempre que avisi amb un mes d’antelació, i la indemnització màxima a favor de l’arrendador  serà d’un mes de renda per cada any de vigència que resti per complir.

  1. Despeses de comunitat. L’article 20 de la LAU permet repercutir les despeses de l’edifici a l’arrendatari, sempre que així es pacti expressament en el contracte i es determini l’import anual d’aquestes despeses a la data de subscripció del contracte.
  2. Obres de conservació. Són nul·les aquelles clàusules que estableixen l’obligació de l’arrendatari de fer-se càrrec de les obres necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.

 

Dret de tempteig i retracte. Si l’arrendament és al 6 de juny de 2013, el pacte de renúncia només és vàlid quan la durada pactada per l’arrendament és superior a cinc anys.

En els contractes posteriors al 6 de juny de 2013, es pot pactar lliurement la renúncia de l’arrendatari d’aquests drets, si bé en cas de venda, l’arrendador li haurà de comunicar aquesta amb una antelació mínima de trenta dies a la data de formalització del contracte de compravenda.

Hi ha determinades clàusules que, malgrat el que estableix la Llei d’Arrendaments Urbans, sí serien vàlides si s’incorporen als contractes d’arrendament d’habitatge:

  1. Cessió o sotsarrendament.  La LAU estableix que aquestes accions no són possibles sense l’autorització per escrit de l’arrendador, però incloure una clàusula en el contracte que ho estableixi, serà vàlida ja que suposaria un benefici per a l’arrendatari.
  2. Obres de conservació. La Llei indica que l’arrendatari no pot realitzar cap obra sense permís de l’arrendador, però com en el cas anterior, si en el contracte s’inclou una clàusula que autoritzi aquestes obres, aquesta serà vàlida.
  3. Fiança. Malgrat que l’article 36 de la LAU estableix l’obligació d’abonar, com a mínim, una mensualitat de renda en concepte de fiança, l’arrendador pot renunciar a la mateixa, amb independència de les obligacions administratives que aquest pugui tenir, com el seu dipòsit en els organismes oficials que corresponguin. No obstant, la falta de pagament d’aquesta quantitat no serà causa de resolució de contracte d’arrendament.

 

Per tant, alhora de redactar o signar un contracte d’arrendament, és recomanable assessorar-se sobre les clàusules que es pretenen incorporar al mateix, i sobre la seva possible nul·litat.